Wer erstmalig eine Immobilie kauft oder finanzieren muss, der trifft schnell auf Fachbegriffe deren Bedeutung ihm noch unbekannt sind. Um von der Menge an Informationen nicht überwältigt zu werden, ist es daher ratsam sich vorher mit den gängigsten Begriffen zum Thema Baufinanzierung auseinanderzusetzen. Auf dem Markt für Baufinanzierungen erwarten zukünftige Eigenheimbesitzer viele, anfänglich schwer verständliche Fachbegriffe. Wir geben aus diesem Grund eine Übersicht der wichtigsten Vokabeln.
1. Effektivzins oder effektiver Jahreszins
Der Effektivzins ist der wichtigste Vergleichswert, um Finanzierungsangebote zu prüfen. Er gibt die tatsächlichen Kosten für ein Darlehen an. Im Gegensatz zum Sollzins enthält er auch die Nebenkosten, wie zum Beispiel Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren, Kosten für Versicherungen oder die Eintragung einer Grundschuld.
2. Sollzins
Bei dem Sollzins handelt es sich um die reine Darlehensverzinsung. Damit lässt sich die Höhe der einzelnen Kreditraten errechnen. Als transparente Vergleichsgröße eignet er sich aber nicht.
3. Tilgung und Laufzeit
Hinter dem Begriff Tilgung versteckt sich nichts anderes als die Rückzahlung der Darlehensschuld in regelmäßigen Teilbeträgen. Die Höhe des Tilgungssatzes ist abhängig von der Laufzeit eines Darlehens. Niedrige Tilgungsraten klingen zunächst verlockend. Kreditnehmer sollten aber bedenken, dass dies immer mit einer langen Laufzeit einhergeht. Der Kredit ist dadurch erst deutlich später abbezahlt. Gerade im Alter führt dies oft zu Problemen. Darlehen sollten mindestens einige Jahre vor dem Eintritt ins Rentenalter abbezahlt sein, damit noch Zeit für das Ansparen einer Altersvorsorge bleibt. Bei der Wahl von Tilgung und Laufzeit ist also eine Entscheidung mit Weitblick gefragt – auch wenn sehr niedrige Tilgungsraten zunächst attraktiver erscheinen.
4. Sondertilgung in der Baufinanzierung
Heutzutage ermöglichen die meisten Banken eine einmalige Sondertilgung. Damit ist eine außerplanmäßige Rückzahlung eines Betrages zusätzlich zu den monatlichen Raten gemeint. Die Höhe ist meistens fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr und erfolgt am Ende eines Kalenderjahres. Wer während der Kreditlaufzeit unverhofft größere Geldbeträge zur Verfügung hat, ist deshalb gut beraten, den Darlehensbetrag in Form einer Sondertilgung zu reduzieren. Dabei gilt Folgendes: Je früher solche Zahlungen geleistet werden, desto besser. Denn so zahlen Immobilienbesitzer den Kredit deutlich schneller ab und müssen auch weniger Zinsen begleichen.
5. Vorfälligkeitsentschädigung
Immer dann, wenn ein Kreditnehmer vorzeitig aus seinem Darlehensvertrag aussteigen möchte, kommt die Vorfälligkeitsentschädigung zum Tragen. Dies ist zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie der Fall. Sie soll den finanziellen Schaden ausgleichen, den die Bank durch die vorzeitige Beendigung des Vertrages erleidet. Auch wenn ein vertraglich vereinbartes Darlehen nicht angenommen wird, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dabei hänge die Höhe der Kosten vom Zinssatz ab, den das Kreditinstitut bei einer Ersatzanlage erhält. Je niedriger der Zinssatz, desto höher fällt die Entschädigung aus. Die Bank darf dabei aber nicht willkürlich vorgehen, sondern muss als Grundlage die Rendite für Pfandbriefe heranziehen. Die Kosten entfallen nach zehn Jahren Laufzeit. Ist vertraglich die Möglichkeit der Sondertilgung vereinbart, muss diese auch bei der Berechnung berücksichtigt werden.
6. Eigenkapital
Die Höhe des Eigenkapitals entscheidet über die Konditionen eines Darlehens. Je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer mitbringt, desto geringer ist das Risiko nicht nur für die Bank, sondern auch für ihn selbst. Eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme ist immer sinnvoll. Natürlich gibt es auch die Möglichkeit die Immobilie mit einer Vollfinanzierung, eine sogenannte 100%-Finanzierung, zu erwerben. Hier finanziert die Bank den Kaufpreis zu 100 Prozent. In der Regel entstehen bei einem Kauf auch noch sieben bis zwölf Prozent an Nebenkosten. Bei der Höhe der Investitionen kommt hier schnell noch ein hübsches Sümmchen zusammen. Als Richtwert gilt: Zumindest diese Nebenkosten sollte der Kreditnehmer aus eigenen Mittel bestreiten können.
